Единый центр переуступок

по Санкт-Петербургу и ЛО

Апартаменты или квартира: разбираемся с различиями
размещенно 3.02.2017 года

Апартаменты или квартира: разбираемся с различиями

За минувший 2016 год существенно увеличился интерес к апартаментам - по данным Холдинга RBI рост спроса составил 12%. Неудивительно, что в начале года сразу несколько крупных застройщиков объявили о старте таких проектов. 

Этот формат недвижимости является сравнительно новым, и о нем существует много домыслов, мешающих адекватно оценить все его плюсы и минусы. Но правильно ли поступают те, кто отдают предпочтение привычному и понятному формату жилой недвижимости - квартирам? Что нужно знать об апартаментам тем, кто выбирает жилье или планирует инвестировать средства в недвижимость?

Самое важное, что следует понимать - юридически апартаменты являются нежилым помещением. Именно это обстоятельство и порождает различия: финансовые, юридические и технические. Рассмотрим каждое из них подробнее. 

Финансовый аспект

Главный аргумент в пользу апартаментов - цена. Такая недвижимость может быть до 30% дешевле квартиры со всеми аналогичными характеристиками. Это связано с тем, что при строительстве апарт-комплекса застройщик несет меньшие расходы по сравнению с обычным жилым комплексом, в первую очередь - на получение всей необходимой разрешительной документации. Любое строительство ведется в соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), просто для апарт-проектов эти требования несколько ниже. 

Однако, кроме стоимости покупки, любой разумный покупатель оценивает и регулярные расходы на содержание недвижимости. В первую очередь - коммунальные платежи. Для апартаментов (как и всей нежилой недвижимости) тарифы за воду, электричество и тепло  выше, чем для квартир, и устанавливаются государством. Разница может достигать 25% и зависит от поставщика ресурсов. Остальные расходы на ежемесячное содержание жилья будут зависеть от перечня услуг, предоставляемых управляющей компанией. Как правило, апарт-дома имеют не обычную комнату консьержа, а комфортабельную лобби-зону с ресепшн, услуги прачечной, горничной и т.д. В большинстве случаев жизнь в апартаментах может быть сравнима с проживанием в хорошем отеле. Многие из этих услуг являются дополнительными, и вы можете сами определить, пользоваться ими или нет.

Точно так же, как и при покупке квартиры, собственник апартаментов обязан платить имущественный и земельный налоги. Определяются они, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. По сравнению с квартирой, кадастровая стоимость апартаментов ниже, а вот ставка имущественного налога - выше (0,5% вместо 0,1% для Санкт-Петербурга). 

Что касается земельного налога, он также платится владельцами апартаментов, поскольку они имеют право на долю земельного участка, на котором расположен дом. Сумма налога определяется, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов, ставка налога для Санкт-Петербурга составляет 1,4% (для квартиры - 0,01%).

Другое важное финансовое отличие - право на получение налогового вычета по уплаченному ранее НДФЛ. Реализовать его можно только при покупке жилой недвижимости, а, как уже говорилось выше, апартаменты ею не являются. Соответственно, собственник такой недвижимости не может снизить налогооблагаемую базу (20 кв.метров) и вернуть часть уплаченного НДФЛ (до 3 млн. рублей при покупке и 1 млн. рублей при продаже).

Правовой аспект

С юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения граждан. И отсюда мы получаем нюанс, который порой является решающим при выборе между квартирой и апартаментами: в нежилом помещении нельзя получить постоянную регистрацию, это возможно только в квартире, комнате или частном доме. Но, если апарт-комплекс имеет статус гостиницы, ничего не мешает получить временную регистрацию сроком до 5 лет, которая дает все те же права, что и постоянная: льготы и прибавки к выплатам, право на медицинское обслуживание в районной поликлинике, право на определение детей в школу и детский сад по месту временной регистрации и на голосование в ходе выборов. Единственное неудобство - каждые пять лет временную регистрацию придется продлять. Но кому-то регистрация и вовсе не является критической, в отличие от возможности жить в собственной квартире.

Есть различия и в отношении владения так называемым общим имуществом: крыша, двор, чердаки, подвалы и т.д. Собственники квартир владеют этим имуществом на правах долевой собственности, то есть места общего пользования являются собственностью владельцев квартир, и они могут совместно решать, как этим имуществом распоряжаться. В случае с апартаментами ситуация иная - общие территории принадлежат собственнику дома, и, если владельцы апартаментов заходят, например, отгородить тамбур, им придется купить или арендовать эту площадь. 

Технический аспект

В отличие от строительства жилого комплекса, застройщик апартаментов не обязан возводить объекты инфраструктуры (детские сады, школы и поликлиники), пропорционально числу новых жителей в микрорайоне. Также в его обязанность не входит благоустройство прилегающих территорий и строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Однако ни один застройщик не воспользуется этим правом - в условиях рыночной конкуренции это не в его интересах, ведь современный покупатель крайне требователен к удобствам. На сегодняшний день не существует ни одного апарт-проекта, который не был бы обеспечен современными подъездными путями или не имел бы благоустроенного двора. Поэтому по своему техническому оснащению апарт-комплексы не уступают современным жилым комплексам класса «комфорт» и даже «бизнес».   

В качестве заключения

На наш взгляд, наиболее существенным отличием апартаментов от квартир являются большие расходы на коммунальные платежи. Это тот самый случай, когда стоит ознакомиться с будущими платежками уже на этапе выбора жилья. Однако, в большей степени это компенсируется существенно меньшей ценой апартаментов и более качественным обслуживанием.  
Кому же могут быть интересны апартаменты? В первую очередь инвесторам: покупка такого жилья на начальной стадии строительства и последующая продажа на этапе стопроцентной готовности дома будет весьма прибыльной. Апартаменты - прекрасный вариант под сдачу, как на длительный срок, так и посуточно, многие управляющие компании готовы взять все хлопоты на себя за небольшой процент от прибыли. Заинтересуют апартаменты и современную молодежь, которая стремиться начать самостоятельную жизнь: низкая цена такой недвижимости позволит меньше ограничивать себя в выборе и поселиться в более удобном районе или в жилье большей площади. 

Если вы сомневаетесь в выборе, специалисты нашей компании бесплатно проконсультируют вас и подробно расскажут о каждом нюансе владения квартирой или апартаментами, помогут сосчитать все возможные траты на покупку и содержание жилья и выбрать идеальный вариант как для инвестиций, так и для проживания.  

Другие статьи

В избранном 0 из 24